遺留分侵害額請求における不動産評価について｜評価時点・方法・鑑定費用等を弁護士が解説

2026/09/05

遺留分における不動産評価の「時点」は相続開始時が原則

遺留分侵害額請求において、遺産に含まれる不動産の価値をいつの時点で評価するかは、請求額を左右する極めて重要な問題です。結論から申し上げますと、その評価の基準時は「被相続人が亡くなった時（相続開始時）」とされています。

この点は、遺産分割協議と大きく異なるため注意が必要です。遺産分割では、相続人間で合意する「分割時」の時価を基準とするのが一般的ですが、遺留分の計算では相続開始時に評価額が固定されます。

このルールの法的根拠は、民法第1043条1項にあります。同条文は、遺留分を算定するための財産の価額は「相続開始の時」における価額を基準とすることを明確に定めているのです。遺留分制度は、被相続人が亡くなった時点で、相続人が最低限取得できる財産的利益を保障する制度であるため、その計算の基礎となる財産評価も相続開始時に遡って行うのが論理的帰結といえます。

このルールにより、相続開始後に不動産価格が大きく変動した場合のリスクは、不動産を取得した相続人（遺留分侵害額を支払う側）が負うことになります。例えば、相続開始時に5,000万円と評価された不動産が、請求時には6,000万円に値上がりしていても、遺留分の計算はあくまで5,000万円を基準に行われます。逆に、4,000万円に値下がりした場合でも同様です。

なお、生前贈与された財産が遺留分算定の基礎に含まれる場合も、同様に相続開始時の価額で評価されるのが原則です。

不動産評価で「時価」が用いられる理由と各種評価額との違い

評価の「時点」が相続開始時であることに加え、もう一つの重要な原則が、評価額は「時価（実勢価格）」を用いるという点です。時価とは、客観的な市場価値、すなわち第三者間で自由な取引が行われるとした場合に成立するであろう適正な価格を指します。

不動産の評価額には、時価以外にも「路線価」や「固定資産税評価額」といった公的な指標が存在します。しかし、これらは遺留分の算定においては、双方に争いがない場合等を除いて、原則としてそのまま用いることはできません。

路線価・固定資産税評価額はあくまで目安

路線価は相続税や贈与税の計算のために国税庁が定め、固定資産税評価額は固定資産税などを課税するために市町村が定めた評価額です。これらはあくまで行政目的のために設定された価格であり、実際の市場価値を正確に反映しているとは限りません。

一般的に、路線価は時価の約8割、固定資産税評価額は時価の約7割程度が目安とされていますが、これはあくまで大まかな基準に過ぎません。特に、個別の土地の形状、接道状況、周辺環境といった個別性や、不動産市況の変動が激しい時期には、これらの公的評価額と実際の時価との乖離が大きくなる傾向があります。

したがって、路線価や固定資産税評価額は、交渉の初期段階における大まかな参考値や、当事者双方が納得の上で簡易的に計算する際の目安にはなり得ますが、法的な紛争の場面で客観的な評価額の根拠とするには不十分です。

当事者の公平性を担保するのが「時価」

遺留分制度の根底には、相続人間の実質的な公平を図るという目的があります。この目的を達成するためには、遺産を構成する財産を、客観的な市場価値である「時価」で評価することが不可欠です。

もし路線価等の低い評価額を基準とすれば、遺留分権利者が本来受け取れるはずだった金額よりも少ない額しか請求できず、不利益を被ることになります。逆に、不当に高い評価額を用いれば、請求される側が過大な支払いを強いられることになりかねません。

請求する側、請求される側の双方にとって、客観的な時価を基準とすることこそが、最も公平で納得感のある解決につながるのです。実際の調停や訴訟といった裁判実務においても、最終的に不動産の評価が争点となった場合、裁判所は時価を基準として判断を下すのが原則です。

【種類別】不動産の具体的な評価方法

不動産の「時価」を算出するための具体的な評価方法は、その不動産の種類によって異なります。ここでは、一般的な土地・建物と、評価が複雑になりやすい収益物件に分けて解説します。

一般的な土地・建物の場合

ご自身が居住していた、あるいは更地といった一般的な土地や建物の場合、時価を評価する上で最も重視されるのは「取引事例比較法」です。これは、評価対象となる不動産と立地、面積、形状、築年数、周辺環境などが類似する近隣物件の成約事例を複数収集し、それらの取引価格を参考に、対象不動産の個別性を考慮して価格を査定する方法です。

不動産会社に査定を依頼した場合に提示される査定書も、基本的にはこの取引事例比較法に基づいて作成されています。この手法の客観性を高めるためには、できるだけ多くの、評価対象物件との類似性が高く、かつ新しい取引事例を参照することが重要となります。当事者間で評価額に争いがある場合は、複数の不動産会社から査定書を取得し、比較検討することも有効な手段の一つです。

アパート・マンションなど収益物件の場合

アパートや賃貸マンション、貸店舗といった収益物件の評価はより専門的になります。これらの物件では、取引事例比較法に加え、その物件が将来生み出す収益力に着目した「収益還元法」が重要な評価指標となります。

収益還元法とは、対象物件から将来得られると予測される純収益（満室想定の家賃収入から、空室損失や管理費・修繕費・固定資産税などの諸経費を差し引いたもの）を、現在の価値に換算して物件価格を算出する方法です。具体的には、以下の要素が評価額に大きく影響します。

• 総収入（満室時の想定賃料、共益費など）
• 空室率や滞納のリスク
• 運営経費（管理委託費、修繕費、保険料、税金など）
• 還元利回り（不動産の収益性を示す指標）

収益物件の評価は、単なる土地建物の物理的な価値だけでなく、その物件が持つ「事業性」も評価の対象となるため、専門性が高くなります。そのため、当事者間の見解が大きく食い違うことも少なくなく、不動産鑑定士による専門的な鑑定が特に有効となるケースが多いといえるでしょう。これは、不動産の遺産分割全般においても重要な視点です。

不動産鑑定が必要になるケースと鑑定費用の負担

当事者間の話し合いで不動産の評価額について合意に至らない場合や、調停・訴訟に移行した場合には、客観的で中立的な証拠として不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」が極めて重要な役割を果たします。ここでは、鑑定が必要となる具体的なケースと、その鑑定費用の負担について解説します。

私的鑑定と裁判所選任鑑定の違い

不動産鑑定には、大きく分けて2種類あります。

1. 私的鑑定
   当事者の一方が、自らの主張の正当性を裏付けるために、個人的に不動産鑑定士へ依頼する鑑定です。交渉や調停の場で有力な資料となり得ますが、相手方も同様に私的鑑定書を提出し、その評価額が大きく異なる場合には、議論が平行線をたどる原因にもなり得ます。
2. 裁判所選任鑑定
   調停や訴訟の過程で、裁判所が中立・公平な立場から鑑定人（不動産鑑定士）を選任して行う鑑定です。裁判所が専門家の客観的な意見として重視するため、その鑑定結果は調停の進行や最終的な判決に極めて大きな影響を与えます。

どちらの鑑定も、遺留分侵害額請求の手続きを進める上で、重要な判断材料となります。

鑑定費用の相場と負担者

不動産鑑定を依頼する際に、大きなハードルとなるのが費用です。鑑定費用は物件の種類や規模、評価の難易度によって変動しますが、一般的な居住用不動産や小規模な収益物件でも、30万円から80万円程度、場合によってはそれ以上かかることもあります。

この費用の負担ルールは、鑑定の種類によって異なります。

• 私的鑑定の場合
  費用は、鑑定を依頼した当事者が全額を負担するのが原則です。
• 裁判所選任鑑定の場合
  鑑定費用は、まず当事者が裁判所に予納金を納める形で支払います。その負担割合については、法律で明確な定めはありませんが、実務上は当事者双方で均等に分担する（折半）、あるいは法定相続分に応じて按分するといった形で裁判所から指示されることが多くなっています。

鑑定費用は決して安価ではないため、鑑定を実施するかどうかは、費用対効果を慎重に検討した上で判断する必要があります。

不動産評価で争いになった場合の解決プロセス

不動産の評価額について当事者間で合意できない場合、法的な解決プロセスは段階的に進んでいきます。

1. 当事者間での交渉
   まずは、当事者同士（または代理人弁護士を通じて）で話し合います。この段階では、複数の不動産会社から取得した査定書を互いに提示し、その中間値を取るなど、柔軟な解決を目指します。
2. 家庭裁判所での調停
   交渉がまとまらない場合は、家庭裁判所に「遺留分侵害額請求調停」を申し立てます。調停では、調停委員が中立的な立場で双方の主張を聞き、必要に応じて不動産鑑定の実施を促すなどしながら、合意形成に向けた調整を行います。
3. 民事訴訟
   調停でも合意に至らず不成立となった場合は、訴額に応じて地方裁判所または簡易裁判所に訴訟を提起することになります。訴訟では、当事者双方が証拠（不動産鑑定書など）を提出し、主張を尽くします。最終的には、裁判所がすべての証拠を精査した上で、不動産の評価額を法的に認定し、判決を下します。

このように、評価額で争いが生じると、解決までに長い時間と労力、そして費用を要する可能性があります。特に、遺言内容に納得できないといった感情的な対立が背景にある場合、問題が複雑化しやすくなります。

まとめ｜不動産評価が争点になったら弁護士へ相談を

遺留分侵害額請求における不動産の評価について解説しました。重要なポイントは以下の通りです。

• 評価の基準時は「相続開始時」
• 評価額は路線価などではなく「時価（実勢価格）」
• 収益物件は「収益還元法」など専門的な評価が必要
• 争いが解決しない場合は「不動産鑑定」が重要となる

遺産に不動産、特に収益物件や評価が難しい土地などが含まれる場合、その評価額を巡って争いになりやすく、当事者だけでの解決は極めて困難です。相手方が提示する評価額に疑問がある場合は、合意前に評価根拠や資料を確認し、必要に応じて専門家の意見を踏まえて判断することが重要です。

不動産の評価が絡む遺留分の問題は、法的な知識だけでなく、不動産取引の実務に関する知見も求められる専門的な分野です。当事務所、虎ノ門法律経済事務所柏支店では、不動産が関わる相続問題、特に遺留分に関する紛争解決に注力しております。

不動産の評価額が争点となった場合、早期に弁護士へ相談することで、法的な見通しや必要な資料、交渉・調停・訴訟での対応方針を整理しやすくなります。初回のご相談は無料（1時間）で承っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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